연구성과

연구명: 거제해양플랜트산업단지 조성 사업 특수목적법인 설립(출자) 타당성 검토

발간일: 2014년 9월

1. 연구 개요

1) 연구의 배경

▮ 거제해양플랜트 산업단지 조성의 필요성

▮ 사업 추진을 위한 공기업 설립에 대한 타당성 검토 필요

2) 연구의 목적

○ 「지방공기업법」제77조3 제2항에 따라 「거제 해양플랜트산업단지 조성사업」의 특수목적법인 설립(출자)·`운영에 대한 타당성을 검토하여 최적의 방안을 제시함

3) 연구의 범위

▮ 공간적 범위

○ 사업명: 거제해양플랜트산업단지 조성 사업

○ 사업 위치: 거제시 사등면 사곡만 일원

○ 부지 면적: 3,810,000㎡

▮ 시간적 범위

○ 산업단지 완공 후 2년까지: 2014년부터 2021년까지

▮ 내용적 범위

○ 개발 계획 검토

○ 사업 타당성 분석

○ 법인 설립 및 운영 계획

2. 개발 계획 검토

1) 환경 분석

○ 2014년 이후 세계 경기 회복세가 지속될 것으로 예상되고 조선해양 경기도 회복될 것으로 보여 해양플랜트 산업단지 조성에 긍정적인 영향을 줄 것으로 기대됨

○ 국내 경기도 2016년까지 성장세를 지속해 지역 특화 산업단지에 대한 투자 분위기가 호전될 것으로 보임

○ 거제시는 조선해양산업이 국내에서 가장 집중된 지역이고 연관 산업이 발달했기 때문에 해양플랜트 산업단지를 조성하는데 유리한 여건을 갖추고 있음

○ 거가대교의 개통으로 부산과의 통행 시간이 단축되어 부산 경남지역 연관 산업 업체들과 시너지 효과를 낼 수 있을 것으로 기대됨

2) 사업 개발 계획

▮ 사업 개요

3) 사업 추진 전략

▮ 사업 전략: SWOT 분석

▮ 사업 추진 전략

○ 최고의 민간 투자 실수요 산업단지로 차별화 전략

○ 기존 조선산업 입지 경쟁력 최적 활용 전략

○ 남해안 조선해양산업 구심점 역할 강화 전략

○ 거제시 해양플랜트 연구 역량 강화 전략

3. 타당성 분석

▮ 분석의 전제

1) 비용 산정

▮ 사업비 추정

▮ 조성 원가

○ 유상 공급 면적 2,949천㎡을 기준으로 할 때 조성원가는 약 472천원/㎡으로 산출됨

▮ 연차별 투자 계획

○ 조사설계 기간 약 2 년, 보상 및 공사기간 5 년(보상, 매립 및 안정화 기간, 단지조성 기간 포함), 기타 부대비용 발생기간을 7 년으로 가정함

○ 2014∼2015년은 국가산업단지 조성을 위한 설계단계로 설계비와 일반관리비가 투입됨

○ 2016∼2017년은 토지보상이 이루어지는 단계와 용지비와 용지부담금이 지출됨

○ 2017년부터 본격적인 매립공사와 기반안정화 단계에 들어가게 되며, 2020년에 단지조성을 마치게 됨

○ 자본비용은 용지비, 용지부담금, 조성비 그리고 일반관리비에 대한 5.53%의 대출이자로 산정됨

2) 편익 추정

▮ 분양가 산정

▮ 편익 추정

○ 산정된 분양가를 적용하여 약 1조 7,422억 원의 분양수입이 발생할 것으로 기대됨

3) 타당성 분석

▮ 경제성 분석

○ 경제성 분석 결과, 편익-비용비(B/C)는 1.18이었으며, 현재가치 순편익(NPV)은 198,974백만 원으로 분석되어 경제적 타당성이 있는 것으로 평가되었음

○ 또한 내부수익률(IRR)은 20.6%로서 할인율인 5.5%에 비해 매우 높은 수준이었음(부동산 개발 사업의 경우 내부수익률은 참고 지표로만 활용하는 것이 바람직함)

▮ 재무성 분석

○ 사업타당성 평가 지표 설정을 위하여 연차별 투자계획 및 수입계획을 설정함

○ 수지 차는 349,485백만 원이며, 산업단지 조성 완료 시점인 2020년이 되어서야 투자비를 회수할 수 있을 것으로 나타났음

▮ 타당성 분석 종합

4. 법인 설립 및 운영 방안

1) 법인 형태
   ○ 「지방자치단체 출자․출연기관 운영에 관한 법률」제4조에  제1항 ‘지방자치단체는 지방자치단체 외의 자와 공동으로 출자하거나 출연하여 「상법」에 따른 주식회사를 설립할 수 있도록 법률적 근거가 있음
   ○ 산업단지 개발 등 대규모 개발사업은 공공사업에 의한 기반정비 위에 민간 투자가 이루어지는 복합성을 가지므로 공공․민간의 합동방식에 의한 사업주체를 설립하여 효율적인 사업을 추진할 수 있음
   ○ 산업단지 출자 법인의 형태는 공공과 민간의 장점을 활용하기 위하여 SPC(특수목적법인)로 설립되는 것이 바람직함

2) 출자자 구성 및 역할
 ▮ 출자자 구성
   ○ 거제시 해양플랜트 산업단지의 출자 법인은 LH, 경상남도와 거제시 및 산하 공기업들이 일부 출자를 하고 실수요자나 금융회사, 시공업체 등이 주주로 참여하는 것이 바람직함
   ○ 출자자 중에서 공공 부문은 인․허가 수행이나 산업단지 개발 시행을 담당하고, 민간 부문은 재원 조달과 시공을 책임지는 구조임
   ○ 거제해양플랜트 산업단지는 조합의 금융권 대출을 통하여 재원을 조달하는 구조이기 때문에 공공 부문은 최소한의 지분 출자를 하고 행정적인 지원만을 담당하는 것이 바람직함
 ▮ 출자 참여자의 역할 (생략)

3) 법인 설립 절차 (생략)

4) 조직 및 인력 계획
 ▮ 출자 법인 조직 및 인력 계획 (생략)

5) 자본조달 계획
 ▮ SPC의 사업비 산정
   ○ 출자 기간
  - SPC의 출자기간은 인허가에 2년이 소요될 예정이며, 공사에 4년, 공사 후 산업용지 인수인계 및 분양 등에 2년이 소요될 예정이어서 약 8년으로 예상됨
   ○ 8년간 SPC의 사업비는 약 30억 원으로 전망됨
 ▮ SPC 자본금 산정
   ○ SPC의 사업비는 기본적으로 거제해양플랜트 사업비에 포함됨
   ○ SPC의 자본금은 초기 투자비와 운전자본을 위한 것으로서, 상징적 의미에서 최소 수준이라 할 수 있는 10억 원으로 책정함
   ○ 자본금은 산업단지 개발 및 분양 종료 후 SPC 청산시 각 투자자들에게 지급됨
 ▮ SPC 자본금 조달 방안
   ○ SPC의 자본금 10억 원 중에서 거제시는 10% 이상 출자할 계획이므로 1억 원 이상 출자하고, 경상남도 및 경남개발공사에서 1억 원을 출자해 공공 기관이 총 20% 정도 출자함
   ○ 거제시가 부담해야 할 1억 원의 출자금은 자금 규모로 볼 때 별도의 차입이 필요하지 않을 것으로 판단됨
 ▮ 산업단지 사업비 조달 방안
   ○ 토지 수용비와 공사비는 거제시 해양플랜트 산업단지 실수요자 조합이 납부한 분양대금으로서 충당함
   ○ 이 대출금은 거제시나 출자 법인과 상관없이 금융기관의 조합에 대한 대출로 이루어지고 이 자금은 산업단지 분양대금과 같은 역할을 할 것임

6) 사업 추진 방안
 ▮ 출자 법인 우선 설립
   ○ 현재 지역특화 산업단지 후보로 지정되어 있으나 2014년 내에 국토교통부에서 국가지정 산업단지를 선정할 예정임
   ○ 국가산업단지로 지정되는 경우에 광역 교통시설이나 산업단지 인프라에 대한 투자가 이루어질 수 있으나, 이 지원금이 300억 원이 넘을 경우에는 예비타당성 조사를 받을 것으로 보임
   ○ 국가산업단지로 지정되지 않고 일반산업단지로 추진하는 경우에는 지역특화 산업단지로서 정부의 각종 지원 혜택을 받으나 국가 산업단지보다는 추진력을 떨어질 것으로 봄
 ▮ 토지 보상 업무 및 분양
   ○ 거제시 해양플랜트 산업단지의 상당히 많은 비중이 해수면 매립을 통하여 조성되나, 사등면 해면 주거지 일부와 매립용 주변 야산 개발도 해야 하므로 토지보상 업무가 필요함
   ○ 토지보상 업무는 출자법인에서 한국감정원에 의뢰할 수도 있으나, 산업단지 개발의 경험이 많은 LH에게 위탁시행하는 방법도 있음
   ○ 토지 및 산지 보상은 보상 평가에 따른 현금보상을 기본으로 하지만, 토지주들의 조합원 참여를 유도하는 것도 한 방법임
   ○ 토지주의 조합원 참여나 산업단지내 상가 등에 대한 입체 환지를 유도해 개발 이익을 공유하는 것도 초기 비용을 줄이는 방법임
   ○ 실수요자 분양을 전제로 조합이 결성되어 있기 때문에 분양은 큰 어려움이 없을 것으로 보임
 ▮ R&D 거점 조성으로서 산업단지 활성화
   ○ 거제해양플랜트 산업단지를 조기에 활성화하기 위해서는 연구소를 비롯한 R&D 거점으로서의 기능을 갖추는 것이 필수적임
   ○ R&D 센터는 거제해양플랜트 산업단지 내에 위치하는 것이 가장 바람직하므로, 산업단지 내 R&D 센터 용지 확보 방안이 필요함
   ○ R&D센터 부지 확보 방안으로서, 지원시설용지 분양 차익으로 R&D센터 부지를 매입하는 방안을 제시함
   ○ R&D 거점으로서의 기본을 갖추게 되면 해양플랜트 산업단지 후속 개발 사업이 더욱 수월해질 것으로 기대됨

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