연구명 : 개화산역 부지개발 기본 구상 및 타당성 조사 발간일 : 2012년 12월
1. 사업 목적: ‘공사 직원 근무환경 개선’, ‘유휴시설 활용을 통한 수익원 창출’
2. 기본 구상 ○ 개발 방향: 상업시설, 사무시설 증․신축을 통한 임대사업 추진 ○ 개발 대안
구분 |
특징 |
건축방법 |
제약요소 |
대안1 |
투자비 최소화 |
증축 |
도시철도법 개정 전제 |
대안2 |
개발 최대화 |
신축 |
도시계획 변경에 따른 기부채납 요구 가능성 |
3. 건축 기본 계획 (단위: ㎡)
구분 |
부지면적 |
건폐율 |
건축연면적(용적률) |
층고 |
임대연면적 |
주차타워 |
대안1 |
3,917 |
49.4% |
10,281(262.5%) |
기존+7층 |
6,413 |
- |
대안2 |
3,917 |
44.5% |
14,084(359.6%) |
10층 |
11,716 |
32대x3기 |
4. 수익성 검토: 20년 운영 기준, 사회적 할인율 5% 적용 (단위: 억원)
구분 |
투자비 |
수익(연간) |
내부수익률 |
B/C비율 |
NPV |
대안1 |
80.0 |
10.1 |
9.13% |
1.3912 |
32.2 |
대안2 |
182.8 |
19.5 |
6.76% |
1.1669 |
311 |
5. 개발 방안 ○ 개발 대안: 대안1의 ‘증축’ 방안이 수익성 측면에서 유리, 도시철도법 개정 전제 ○ 개발 방식: BTO 방식의 민자유치 개발(기부 채납 후 20년 운영) ○ 개발 시점: 2017~2018년 (도시철도법 개정과 마곡지구 개발사업 추이를 감안)
6. 향후 과제 ○ 사업 추진시 고려 사항 - 도시철도법 개정 추이를 감안하여 사업 추진 - 마곡지구 개발사업의 경과를 감안하여 사업 추진 ○ 수익성 제고를 위한 노력 - 지하철 역사와 공항 인접성을 활용한 민간 아이디어 공모 - 지하공간 활용, 에스컬레이터 설치 등을 통한 임대 가치 제고
7. 결론 ○ 도시철도법 개정 추이와 마곡지구 개발 사업의 경과를 감안하여 중장기적으로 추진하며, 사업 부지의 특성을 활용한 개발 전략을 모색하여 사업의 수익성 극대화 방안 필요
* 본글은 본원에서 발간한 <개화산역 부지개발 기본 구상 및 타당성 조사> 의 내용 요약 일부로, 저작권 및 소유권은 발주기관(서울특별시도시철도공사)이 가지고 있으며, 허가 없는 복사 및 이용을 금지합니다. ** 자세한 내용 및 문의는 한국공공자치연구원으로 연락주시기 바랍니다. 代 (02)784-0104
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