연구명: 상주 한방산업단지 경영진단 및 활성화 방안
발간일: 2012년 11월
Ⅰ. 연구 개요
1. 연구 배경
2010년에 국내 최초의 한방산업단지를 준공한 상주시는 당초 기대만큼의 분양률을 보이지 못하고 있다. 산업단지 분양이 지연됨에 따라 상업시설을 비롯한 지원시설들도 운영에 어려움을 겪고 있다.
근본적으로는 한방산업단지의 분양 활성화를 위한 노력이 필요하며, 아울러 분양이 활성화되기 전까지는 현재의 시설들을 활성화하고 유기적으로 결합함으로서 경영 상태를 개선하기 위한 방안이 필요하다.
2. 연구 목적
본 과업의 목적은 상주한방산업단지 활성화를 위한 근본 전략을 수립하고, 현재 운영 중인 사업들의 활성화를 통한 경영 개선 방안을 제안하는 것이다.
3. 연구 범위
○ 사업 현황 분석
- 산업단지 현황: 조성 현황, 분양 현황, 임대 현황
- 휴양림 운영 현황 및 문제점
○ 중장기 경영전략 제안
- 한방산업단지 환경 분석
- 한방산업단지 경쟁력 평가
- 한방산업단지 활성화 전략
- 세부 계획
- 운영 사업 활성화 방안
․휴양림
․한방건강센터
○ 타당성 검토
- 투자비
- 매출
- 운영비
- 경제성 분석
Ⅱ. 한방산업단지 현황
1. 단지 개요
1) 사업의 목적 및 추진 방향
상주한방일반산업단지를 개발하려는 목적은 유기자연농법을 통한 경쟁력 있는 우수한약재 재배, 생산, 연구 및 기능성 제품의 개발하고, 한방의 사회적 수요에 부응하기 종합테마단지를 조성함으로써 한방의 고부가 가치화와 지역경제 활성화를 도모하는 데에 있다.
추진 방향은 자연순응형 단지를 개발하고, 청정이미지를 바탕으로 하는 새로운 차원의 한방산업단지를 테마화하여 수익성과 공익성의 적절한 조화로 경쟁단지와의 차별화를 통한 한방자원의 신산업을 창출하고자 한약초의 재배에서 연구,가공,생산 및 체험관광까지 연계하는 한방 테마단지를 조성한다.
2) 사업 추진 내용
○ 위 치 : 상주시 은척면 남곡리 일원
○ 면 적 : 765,915.2㎡(2010.02.18. 실측기준)
○ 사 업 비 : 488억 원
○ 사업기간 : 2002~2011(10년간)
○ 사업내용 :
- 기반조성공사 : 토목, 건축, 전기, 정보통신, 상수도공, 오폐수처리시설, 공원3, 주차장 3개소 등
- 공공시설건립 : 한방자원개발센터, 한방생태마을, 약초상품화처리장, 자연생태홍보관, 직거래장터
- 민자시설유치 : 한방건강센터(내부시설), 한방휴양촌, 한방테마체험관, 한방건강교육수련원, 한방식당촌
○ 상주한방일반산업단지 조감도 및 토지이용계획도
3) 주요 시설별 세부 추진 계획/현황
(1) 한방자원개발센터
(2) 한방건강센터
(3) 자연생태홍보관
(4) 직거래장터
(5) 한방휴양촌 및 한방건강교육수련원
(6) 한방생태마을
(6) 약초상품화처리장
(7) 한방식당촌
(8) 한방테마체험관
2. 조성 현황
(1) 부지 조성 면적
총면적 765,915.2㎡
산업시설용지 425,904.6㎡(55.6%)
공공시설용지 231,347.9㎡(30.2%)
지원시설용지 93,955.9㎡(12.3%)
주거시설용지 14,706.8㎡(1.9%)
(2) 건축 면적
상주한방일반산업단지 내에 신축한 건물은 산업시설인 약초상품화처리장과 한방자원개발센터 및 지원시설인 한방건강센터와 한방촌직거래장터 등 4개 시설로 총면적은 10,912.94㎡이다.
(3) 투자비
소요예산 : 총 488억(국비 272억 원, 교부금 25억 원, 지방비 191억 원)
(4) 조성 단가
부지 조성 단가 : 44,492원/㎡(147,081원/평)
건축 단가 : 1,349,172원/㎡(4,460,092원/평)
3. 분양 현황
(1) 분양 대상 부지 면적
총 조성 면적 765,915.2㎡ 중 공공시설용지와 마을회관용지의 합인 233,851.6㎡(30.5%)를 제외한 532,063.6㎡(69.5%)
(2) 분양 공고 부지 면적
총 42필지 519,228.7㎡
(3) 건물 분양 면적
총 10,912.94㎡
(4) 추정 분양 수입
총 수입 : 492억 9,200만 원
용지 분양 가격 : 345억 7,000만 원
건물 분양 금액 : 147억 2,300만 원(약초상품화처리장 39억 8,600만원 추가) 토지 분양단가 : 평균 66,579원/㎡(220,095원/평)
건물 분양단가 : 평균 1,349,172원/㎡(4,460,092원/평)
4. 운영 현황
1) 상주한방일반산업단지
(1) 분양/임대 현황
(2) 임대 수입 현황
2) 성주봉자연휴양림
(1) 시설 현황
(2) 이용 실적
(3) 경영 실적 분석
Ⅲ. 한방산업단지 경영 전략
1. 환경 분석
1) 국내 경기
국내 경기는 EU의 재정 위기에 따른 경기 침체, 중국의 경제성장 둔화 등으로 인하여 최근 수출과 설비투자가 감소세를 돌아선 가운데 민간소비 증가세도 둔화되어 전반적으로 침체 현상을 보이고 있다. 〔…〕
2) 부동산 경기
2000년대 들어서의 부동산 경기 호황으로 인하여 수도권을 중심으로 부동산 가격이 크게 급증한 탓에 부동산 경기는 지속적으로 침체를 보이고 있다. 〔…〕경제 저성장 기조의 지속과 부동산 경기 침체로 인해 산업단지 분양 경기 침체는 당분간 지속될 전망이다.
3) 한방산업 환경
한방산업은 소득 증가와 건강 중시 라이프스타일의 영향으로 급속한 성장을 보여 왔다. 국내 약용작물 생산은 2000년 3만여 톤에서 2009년에는 6만여 톤으로 2 배 이상 생산이 증가하였다.
〔…〕수입산에 비해 가격 경쟁력이 크게 떨어지고 있는 점이 약점이나, 소득 수준이 높아질수록 고급 수요가 증가할 전망이어서 전반적인 전망은 밝은 편이다.
4) 금융시장 환경
국내 금리는 2007년 이후 지속적으로 하락하여 사상 최저 수준을 유지하고 있어 금리에 따른 투자 여건은 매우 양호한 상태이다.
2. 경쟁력 평가
1) 기후 및 토양
산악이 많은 경상북도 지역은 약초 재배에 유리한 기후와 토양 조건을 갖추고 있다. 〔…〕이러한 기후와 토양 조건이 상주시가 한방산업단지를 조성하게 된 배경이기도 하며, 상주시 한방산업단지 외에 안동시, 문경시, 영주시가 경북청정약용작물클러스터를 출범시킨 바 있다.
〔…〕
경북지역에서 생산되고 있는 약초로는 산약, 두충, 천궁, 산수유, 사삼, 오미자, 하수오, 당귀, 복분자, 작약, 강활, 시호, 황기, 향부자, 방풍, 백지, 지황, 천마, 택사, 구기자 등이다.
2) 가격 경쟁력
경기 침체에 따른 기업들의 투자 심리 저하와 부동산 경기 침체로 인하여 산업단지 분양 경기가 매우 위축된 가운데, 한방산업단지의 높은 분양 가격이 산업단지 분양과 임대의 걸림돌이 되고 있다.
한방산업단지내 가장 큰 면적을 차지하고 있는 한약재 재배․생산 용지의 분양 가격은 ㎡당 65,380 원으로서 인근 지역에 비해 2~4 배 높다. 상하수도와 전기 등 기반시설이 갖춰진 점을 감안하면 비싼 가격이 아니나, 기반시설이 필요없이 약초만 재배하려는 농가에게는 매우 비싼 가격이다.〔…〕
3) 접근성
한방산업단지는 상주시청에서 26.1 킬로미터 거리로서 자동차로 30~40여 분 거리이며, 당진상주고속도로 화서분기점까지는 19.1 킬로미터, 중부내륙고속도로 북상주 분기점까지는 19.5 킬로미터 거리에 위치하고 있다.〔…〕
3. 사업 전략
1) SWOT 분석
(1) 기회/위협 요인
한방산업단지는 약초를 재배하기 위한 산업단지로서, 약초 재배와 산업단지 분양의 두 측면에서 기회/위협요인을 살펴봐야 한다.
기회요인 : 한방 수요 증가, 천연물신약제도, 저금리 지속 등
위협요인 : 국내 경기 침체, 부동산 경기 침체, 가계 지출 둔화, 약초 수입 증가 등
(2) 강․약점
강점 : 기후 및 토양, 기반 시설(도로, 전기, 상하수도 등), 광역 교통망, 배후 시장, 한방 관련 기관 및 시설, 한의약 전문 인력 교육 여건
약점 : 높은 분양 가격, 도로 접근성, 대중교통 여건
(3) SWOT 분석
SWOT 분석표 참조
2) 전략 도출
☞ 약초 재배 단지 기능 유지
☞ 분양 조건 완화
한방산업단지 활성화를 위한 분양 조건 완화 방안에는 다음의 대안들이 있다. (대안 및 핵심 전략 생략)
4. 세부 추진 계획
1) 적정 분양가 재산정
(1) 토지 분양가 재산정
한방산업단지의 잘 갖추어진 인프라의 프리미엄을 시세의 50%로 적용하여 ㎡당 4만5천원 수준이 되려면 지원시설용지 가격은 현재의 7만2천원에서 17만원으로 인상되어야 한다.
(2) 토지 임대료 재산정
㎡당 4만5천 원 수준에서도 분양이 어려운 경우는, ㎡당 1,464 원으로 임대를 놓을 수 있다. 일반적으로 약초 대리 경작의 경우, ㎡당 산출액이 약 5천 원이고 지주와 대리 경작자 간의 이익 분배율이 1:3인 점을 감안할 때 대리 경작의 임대료는 ㎡당 1,250 원인 셈이므로 한방산업단지내 약초 재배 단지 임대료로서의 ㎡당 1,464 원은 경쟁력 있는 수준이다.
임대시의 임대 기간은 사업의 공익성과 물가 상승 등을 감안할 때 5년 이내가 적절한 것으로 판단된다.
2) 체험형 한방 테마파크 조성
(1) 공원과 녹지를 활용한 약용식물 수목원 조성
(2) 한방체험센터 운영
(3) 한방 직거래 장터 운영
(4) 한방 식당가 운영
(5) 한방 건강센터 운영
(6) 한방 산책로 조성
(7) 한방 MTB 코스 개발
(8) 가족 단위 휴양 시설 개발
3) 경영 목표
(1) 약초 재배 단지 분양 및 임대
【목표】향후 1 년 이내에 50%를 분양(혹은 임대)하고, 3 년 이내에 100% 분양(혹은 임대)을 달성한다.
(2) 방문객 수
【목표】향후 5 년 이내에 연간 방문객 수 100만 명을 달성한다.
5. 운영 사업 활성화 방안
1) 운영 효율화
(1) 경영 합리화
먼저, 경영 합리화는 업무 분석과 벤치마킹 등을 통하여 적정 조직 구조와 업무 분담, 비용 절감 방안 등을 찾아 낭비 요인을 제거하고 경영 효율을 높이는 방안이다. 성주봉자연휴양림의 경우, 타 휴양림보다 높은 비용 항목들을 비교 분석하여 비용 절감 부분과 업무 통폐합 등을 찾아 내어 경영 효율화를 도모할 수 있을 것이다.
경영 합리화는 내부 직원들의 적극적인 협력이 있어야 가능하므로 무엇보다도 휴양림 담당자들의 적극적 참여가 전제되어야 한다. 또한 경영 합리화는 기존 직원들에게 불이익이 가는 네가티브 방식이 아니라 업무 개선이나 비용 절감을 위한 노력을 촉진할 수 있는 포지티브 방식으로 추진되는 것이 효과적이다.
(2) 운영 위탁
경영 합리화를 통하여서도 운영 개선이 어려운 경우는 운영 위탁을 고려할 수 있다. 운영 위탁은 기존 조직의 구조화된 문제점들을 개선할 수 있는 기회가 되기도 하지만, 잘못하면 전문성 부족으로 인하여 공익 서비스 품질이 떨어질 수 있는 위험도 있다.
2) 마케팅 활동 강화
한방산업단지가 활성화되기 전까지는 기존 사업들의 유기적 연계성을 최대한 활용하여 경영 성과를 높여야 한다. 이를 위해서는 적극적인 고객 유치 전략과 연계 마케팅 강화를 들 수 있다.
(1) 적극적인 고객 유치 전략
☞ 차별화된 서비스: 비수기 방문객에 대한 부가 서비스 개발, 특화 서비스 제공
☞ 적극적인 홍보: 전용 홈페이지 구축, 시 및 관계기관 홈페이지 활용, 행사 유치
(2) 연계 마케팅 강화
휴양림내 고객 유치 확대와 더불어 기존의 상권을 활성화시키기 위해서는 휴양림 이용 고객들이 기존 상업시설을 이용할 수 있는 여건을 조성하는 것이 필요하다.〔…〕
Ⅳ. 타당성 검토
1. 투자비 산출
1) 신규 투자 내용
본 연구에서 제안된 전략을 수행하기 위하여 신규 투자가 필요한 분야들은 다음과 같다.
▸한방수목원 조성비: 공원 및 녹지의 약용작물 수목원 조성비, 총 면적 148,252㎡의 50%
▸한방산책로: 기존의 도로 및 신규 산책로 개발
2) 투자비 추정
(1) 한방수목원 조성비
(2) 한방산책로 조성
기존의 도로와 소로를 활용하는 것을 기본으로 하고, 일부 노면 보완과 산책로 상에 소품들을 비치하는 것으로 가정하여 약 1억 원의 조성비를 책정하였다. 산책로도 첫해에 조성을 완료하는 것으로 가정한다.
(3) 투자비 합계
한방산업단지 활성화에 소요되는 투자비는 한방식물원 조성에 1억 원, 산책로 조성 및 보완에 1억 원 등 총 1억6천만 원이 소요될 것으로 예상된다.
2. 수입 추정
1) 수입의 구성
한방산업단지 운영 수입에는 다음의 항목들이 포함된다.
▸산업용지(약초재배단지 및 가공제조단지) 분양 수입
▸지원용지(상업시설) 분양 수입
▸입장료 수입
▸약초 재배 수입: 공원과 녹지에 재배한 약초로부터 발생하는 수입
2) 수입 추정
(1) 산업용지(약초재배단지 및 가공제조단지) 분양 수입
약초재배단지 분양은 3년차에 100% 분양을 목표로 하였고, 가공제조단지는 5년차에 100% 분양되는 것으로 가정하였다. 분양 단가는 약초재배단지와 가공제조단지 모두 ㎡당 45,753 원을 가정하였다. 이상의 전제조건 하에서 추정한 분양 수익은 5년간 191억 원에 이를 전망이다.
(2) 지원시설 분양 수입
미분양 중인 상업시설 63,943㎡는 방문객 수가 100만 명에 이르는 5년차에 100% 분양되는 가정 하에 ㎡당 17만 원의 분양단가를 적용하였다. 이 경우 지원시설 분양 수입은 108억7천만 원으로 전망된다.
(3) 입장료 수입
평균 입장료를 3천원으로 가정하고 5 년내 방문객 수 100만 명을 목표로 할 경우, 연간 입장수입은 최대 30억 원에 달하고 5년간 입장 수입 누계는 72억 원에 이를 것으로 전망된다.
(4) 약초 재배 수입
공원과 녹지의 50%인 74,126㎡에 약초를 재배할 경우 ㎡당 약초 생산액을 5,000원으로 적용하면 연간 3억7천만 원의 약초 재배 수입이 발생한다. 이 중 50%인 1억8,531만 원은 입장객의 한방차 체험 등 서비스 제공에 활용하고 나머지 1억8,531억 원은 약초 재배 수입에 산입한다.
(5) 운영 수입 합계
운영 첫해의 94억5천만 원의 수입이 예상되며, 5년간 누적 수입은 381억 원에 달한다.
3. 운영비 산출
1) 운영비 범위
한방산업단지를 유지하기 위하여 매년 소요되는 운영비는 공원 및 녹지 관리인건비, 건물유지보수비, 산책로 유지보수비 등 추가되는 비용만을 대상으로 하였다. 나머지 상업시설들은 분양 혹은 임대주들이 직접 건축하여 운영하는 것으로 가정하여 타당성 분석에서 제외하였고, 기존에 운영되는 시설들은 현재처럼 운영되는 것으로 가정하여 추가적 비용이 발생하지 않는 것으로 간주하였다.
2) 운영비 추정
(1) 공원 및 녹지 관리 인건비
공원 및 녹지 관리 인건비는 현지에서 고용한 일용직 1인의 인건비이다. 일용직 인건비는 연간 2천만 원으로 가정한다.
(2) 건물 유지보수비
일반적으로 건물 유지보수비는 건축비의 10% 가량이 소요되는데, 직거래장터 건축비가 3억8,466만 원이므로 연간 3,847만 원이 소요될 전망이다.
(3) 산책로 유지보수비
산책로 보완 및 개선에 소요된 비용의 10%인 연간 1천만 원의 유지보수비가 소요될 것으로 전망된다.
(4) 운영비 합계
현재의 운영비 외에 추가적으로 소요되는 운영비는 연간 6,847만 원이 소요될 것으로 전망된다. (<표 Ⅳ-> 한방산업단지 활성화를 위한 신규 운영비 참조)
4. 경제성 분석
현재의 미분양 상태가 지속될 경우와 본 연구에서 제안한 전략이 성공적으로 수행될 경우를 대비하여 경제성 분석을 실시하였다.
경제성 분석에 사용된 사회적 할인율은 5.5%이다.
1) 현재의 미분양 상태 지속시
현재의 미분양 상태가 지속될 경우 B/C=0.00이며 NPV= -32,498(백만원)으로 분석된다.
2) 활성화 전략의 성공적 수행시
본 연구에서 제안한 전략이 성공적으로 수행될 경우 B/C 비율은 0.9782, IRR은 4.74%, NPV= -713(백만원)으로 분석되었다.
3) 전략 추진의 성과
본 연구에서 제안한 전략의 성공적 수행시 한방산업단지의 재정상태가 크게 개선되는 것으로 분석되었다.
<표 Ⅳ-10 신규 전략 수행 전후의 재무 성과 비교 참조>
Ⅴ. 결언
1. 한방산업단지 활성화 방안
현재 분양 어려움을 겪고 있는 한방산업단지를 활성화하기 위해서 근본적으로 필요한 것은 분양 단가 인하이다. 분양 단가 인하는 약초재배단지에 국한한 것으로서, 분양 단가 인하로부터의 손실은 영리 목적의 상업시설 분양가에서 보전하는 것이 바람직하다. 상업시설 분양에서 약초재배단지 분양 손실분을 보전받기 위해서는 상업시설 분양 시점을 약초재배단지가 50% 이상 분양되어 유동인구가 충분히 조성된 시점까지 미루는 것이 필요하다.
분양 단가 인하와 더불어, 현재의 공원과 녹지를 조경을 겸할 수 있는 약초들을 선정하여 재배함으로서 한방산업단지의 위상을 보여 주고, 이들로부터 발생한 약재들을 산업단지 방문객들에게 서비스함으로서 방문객 유치를 촉진해야 한다. 아울러, 방문객들에게 볼거리, 즐길거리, 느낄거리, 쉴거리, 먹거리, 배울거리 등 한방과 관련하여 차별화된 시설과 서비스를 제공한다면 상주한방산업단지는 국내 유일의 한방 테마파크가 될 것으로 기대된다.
2. 운영 사업 활성화 방안
1) 마케팅 활동 강화
☞ 차별화된 서비스: 비수기 방문객에 대한 부가 서비스 개발, 특화 서비스 제공
☞ 적극적인 홍보: 전용 홈페이지 구축, 시 및 관계기관 홈페이지 활용, 행사 유치
2) 운영 효율화
운영 효율화를 위해서는 현재의 고비용 구조를 개선하기 위한 경영합리화가 필요하며, 경우에 따라서는 운영 위탁 방안도 고려할 수 있다.
휴양림의 공익성이 중요하기는 하나, 재정 균형을 이룰 수 있는 수준의 경영 효율화가 반드시 필요한 것이다.
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