연구성과

제1절 연구 배경 및 목적

1. 연구의 배경

가. 김포시는 「김포 학운3 일반산업단지 조성사업」을 민관공동개발방식으로 진행하여 정진뉴어반(주) 외 3곳과 함께 SPC를 설립하는 협약서를 체결함.

나. SPC의 개발 대상인 「김포 학운3 일반산업단지 조성사업」은 김포시의 부족한 산업용지를 확보하여 지역경제를 활성화하고, 업종별 집적 및 연계로 관련 업종 클러스터 형성을 유도, 김포골드밸리를 형성함.

2. 연구의 목적

가. 경기도 김포시 양촌읍 학운리 일원의 계획관리지역과 농림지역 내의 부지를 매입하여 일반산업단지를 조성하고, 산업시설용지와 지원시설을 분양하는 사업을 진행하는데 있어서 정진뉴어반(주) 외 3곳이 공동으로 출자하여 특수목적법인인 SPC를 설립하고 사업을 진행함에 있어 SPC의 설립 타당성을 검토하는 것을 1차 목적으로 함.

나. 신규고용 창출로 고용을 유발하여 지역경제의 활성화를 유도하고, 주민 복리에 미치는 효과를 검토함. 또한 수요 추정, 유치업종 분석, 단지규모 및 분양가 분석 등을 종합적으로 검토하여 원활한 사업시행을 도모하고자하며, 향후 사업수행을 위한 기초자료로 활용하고자 함.

3. 연구의 범위

가. 사업의 적합성(사업의 필요성, 정책적·환경적·산업적 검토 및 사업의 방향 등에 근거하여)

나. 법인설립 방안(출자·출자법인의 구성형태, 적정자본금 추정을 통하여)

다. 사업성(분양가, 사업수지, 사업의 파급효과 등에 근거하여)

제2절 수행체계

연구개요 ☞ 사업 개요 및 개발여건 분석 ☞ 출자자, 조직·재원조달계획 분석 ☞ 시장성 분석 ☞ 기술적 타당성 분석 ☞ 수익성 및 경제성 분석 ☞ 사업의 파급효과 ☞ 결론 및 정책적 제언

제2장 사업개요 및 개발여건 분석

제1절 사업의 개요

1. 사업 개요

가. 사업명 : 김포 학운3일반산업단지 조성사업

나. 위치 : 경기도 김포시 양촌읍 학운리 일원

다. 사업기간 : 2010~2015년

라. 사업면적 : 산업단지 995,500㎡, 진입도로 7,709㎡

마. 사업시행자 : 김포도시공사

바. 사업방식 : SPC 설립을 통한 민관합동개발

사 : 근거 : 경기도 기업정책과-15375(2011.12.29.)

2. 사업추진배경 및 목적

가. 추진배경

1) 일반산업단지 특례법을 통한 지자체와 민간기업의 협력 속 일반산업단지 조성을 건설하여 지역경제 활성화를 모색

2) 산업용지난 해소, 지역개발을 위한 산업단지 조기개발의 필요성

3) 개별 입지 공장의 집단화를 통한 체계적인 개발의 필요성

4) 주변 산업단지의 연계를 위한 산업단지군 형성의 필요성

나. 목적

1) 산업단지 개발에 소요되는 대규모 공공자금 부족액을 민간자본 투입으로 조기 개발함으로써 공장용지를 적기 공급하여 지역 발전을 선도

2) 계획적 개발을 통한 난개발 방지, 첨단지식산업의 거점을 도모하여 도시경쟁력 제고

3) 저탄소 녹색성장 기반 구축, 공공기능 지원시설의 적극적인 도입과 중소기업 육성을 통해 지역 경제 활성화

제2절 정책적 검토

1. 상위 및 관련 계획 검토

가. 제4차 국토종합계획 수정계획(2011~2020)

나. 2020년 수도권 광역도시계획

다. 제3차 수도권정비계획(2006~2020)

라. 경기도 종합계획(2012~2020)

마. 2020년 김포시 도시기본계획

2. 관련 법규 검토

가. 산업입지 및 개발에 관한 법률 외 5건의 관련 법률 검토

제3절 환경적 검토

1. 입지 분석

가. 위치

나. 세력권

2. 자연환경 분석

가. 지형·지세

나. 기후

3. 사회환경 분석

가. 인구현황

나. 토지현황

4. 종합적 분석

제4절 산업적 검토

1. 산업단지 현황분석

가. 전국 산업단지현황

나. 지역별 산업단지현황

다. 김포시 산업단지현황

2. 김포시 산업현황 분석

가. 김포시 산업구조

나. 산업대분류별 사업체현황

다. 종사자규모별 사업체현황

라. 제조업분류별 사업체현황

3. 종합적 분석

산업단지 및 산업구조, 사업대상지를 종합 검토함.

제5절 사업의 방향

1. 사업의 기본방향

가. ▲대규모 개발사업으로 공장들의 외부유출을 방지하고, 충분한 도시기반 시설 확충을 통해 지역개발을 도모함. ▲주변 산업단지와 연계한 지속가능 개발계획을 수립으로써 김포시 도시경쟁력을 강화함. ▲저공해 환경시설을 통한 쾌적한 산업단지 조성 및 산업구조 패러다임 변화에 따른 산업단지의 효율성 제고

2. 사업 개발절차

산업단지 지정계획안 작성 ☞ 지정승인신청 ☞ 산업단지 지정승인 ☞ 지정의 고시·열람 ☞ 사업시행자 지정신청 ☞ 사업시행자 지정 ☞ 실시계획 승인신청 ☞ 실시계획 승인 ☞ 실시계획의 고시·열람 ☞ 사업시행 ☞ 준공인가 ☞ 분양입주

3. 사업 개발방식

공영개발방식, 민간개발방식, 위탁시행방식 등의 절충방식인 민관공동개발방식(제3섹터방식)

제3장 공동출자자, 조직·재원조달 계획 분석

제1절 출자자 구성 및 현황

본 사업의 사업시행자인 “김포골드밸리3페에프브이주식회사(SPC:특수목적법인)”는 정진뉴어반, 에이스종합건설, 케이비부동산신탁, 셀디오, 김포시의 공동출자로 설립되어 민간이 80%, 공공기관이 20%의 지분을 보유하는 방안

제2절 사업수행능력

사업실적(기간, 내용 및 출자금액 등)을 분석하여 전문성과 경험, 노하우 등을 평가함. (내용 생략)

제3절 재무능력

출자자 별 손익계산서, 대차대조표, 재무비율표 등을 종합적으로 분석함. (내용 생략)

제4절 조직 및 인력계획

현업중심의 내·외부적 변화에 순기능적인 조직, 팀별 역할에 따라 분야별 실무경험이 풍부한 전문인력을 단계별로 투입 (내용 생략)

제5절 재원조달 운영계획

1. 자금조달계획

가. 자금조달계획

나. 자기자본 투입계획

다. 분양대금을 통한 조달계획

라. 타인자본을 통한 조달계획

2. 자금관리계획

3. 종합적 분석

제4장 시장성 분석

제1절 시장환경분석

1. 산업단지분양시장 환경

가. 전국 산업단지분양시장 현황

나. 전국 산업시설용지 수급추정

다. 김포시 산업단지 수급현황

2. 산업단지 특성별 분양성 분석

가. 산업용지의 분양방식

나. 산업단지 분양률 추이분석

3. 산업단지 분양성과 제고를 위한 검토과제

가. 수요기업 확대를 위한 산업기반 여건 개선

나. 산업단지 정주여건 및 고용여건 개선

다. 수요맞춤형 개발과 토지공급방식 다양화

라. 산업단지 분양공급가 개선을 통한 분양성 제고

마. 금융세제 및 기업보조금 제도를 활용한 분양성 제고

바. 투자유치 및 분양마케팅 강화

제2절 수요분석

1. 입지수요 현황조사

가. 조사대상 업체의 특성

나. 사업장 이전(신설/확장) 계획 현황

2. 학운3 일반산업단지에 대한 수요조사

가. 산업단지에 대한 인식

교통이 편리하고 지역환경이나 분위기가 기업 우호적이라는 반면, 대학 및 연구기관이 가깝지 않고 (지역적)연고가 없다는 인식이 존재함.

나. 산업단지의 입지 여건

M=3.10 으로 만족도가 보통 이상으로 좋은 편임.

다. 학운3 일반산업단지에 대한 실수요

분양 의사 및 소요면적, 매입 적정가격 등에 대한 조사 결과

라. 기타 산업용지공급에 있어 고려할 사항

평당 적정 분양가, 필요한 지원시설 등

제3절 분양가의 적정성 검토

1. 인근지역 분양가 검토

2. 인근지역 유치업종 검토

제4절 마케팅계획

1. 단계별 마케팅전략

가. 분양전략의 기본원칙

나. 통합마케팅 커뮤니케이션 전략

다. 단계별 마케팅 전략

2. 홍보 및 마케팅 계획

가. 마케팅(4C) 전략

나. 용지별 타켓 및 포지셔닝 전략

다. 마케팅 진행계획

라. 홍보전략

제5장 기술적 타당성분석

제1절 토지이용계획 및 업종배치계획

1. 공간배치계획 및 토지이용계획

가. 기본방향 : 산업단지 내 토지이용계획은 기능간의 상호연관성을 기초로 수립되어야 함. 이에는 생산 공정 간의 상호연계, 연구개발과 생산 간의 연계, 거점기업과 관련기업같의 연계성 등이 포함됨.

나. 공간배치 및 시설규모

다. 시설용지별 입지특성

2. 업종배치계획

가. 기본방향 : 산업단지 내 업종배치는 유치업종 간의 관계 및 업종과 주변 토지이용과의 관계를 고려하여 계획함.

나. 업종배치 기준 : 환경적 측면을 우선적으로 고려함.

다. 유치업종의 선정 : 내용 생략

제2절 시설계획 및 공사집행계획

1. 단지조성계획

2. 기반시설계획

3. 상하수도 및 하천계획

제3절 산업단지 특화계획

1. 산학연 융복합센터 운영

2. 골드밸리 종합센터 운영

3. U-City 조성

제6장 수익성 및 경제성 분석

제1절 분석의 개요

제2절 매출계획

제3절 투자계획

제4절 사업수지분석

제5절 추정 재무제표

제6절 민감도 분석

제7장 사업의 파급효과 분석

제1절 경제적 파급효과

1. 생산유발효과 : 투입비에 생산유발계수를 곱하여 산출. 본 사업의 생산유발액은 ***,**백만원임.

2. 부가가치 유발효과 : 투입비에 부가가치유발계수를 곱하여 산출. 본 사업의 부가가치유발액은 **,***원임.

3. 수입유발효과 : 최종수요 변화에 따른 각 산업부문으로 파급되는 수입유발 효과. 본 사업의 수입유발액은 *,***원임.

제2절 사회적 파급효과

1. 고용유발효과 : 투입비에 고용유발계수를 곱하여 산철. 본 사업의 고용유발효과는 총**,***명임.

2. 취업유발효과 : 투입비에 취업유발계수를 곱하여 산출. 본 사업의 취업유발효과는 총 **,***명임.

3. 지역경제 활성화에 미치는 영향

제8장 종합결론