연구명 : 오선일반산업단지조성사업 투자타당성 검토
발간일 : 2013년 11월
1. 사업개황
◦ 위치 : 충청북도 음성군 금왕읍 오선리 181-2번지 일원
◦ 사업기간 : 2013년 ～ 2016년
◦ 사업추진방식 : 자치단체 20%출자 특수목적법인(SPC)에 의한 사용･수용 방식
◦ 총사업비 : 000백만원
◦ 총면적 : 446,630㎡
◦ 조성원가 : 000원/㎡
◦ 토지이용계획
총합계 446,630㎡ (100.00%)
산업시설용지 335,928㎡ (75.20%)
지원시설용지 2,275㎡ (0.5%)
도시기반시설용지 108,427㎡ (24.3%)
소공원 12,546㎡ (2.8%)
완충녹지 31,551㎡ (7.0%)
경관녹지 7,860㎡ (1.8%)
주차장 2,403㎡ (0.5%)
단지내 도로 40,901㎡ (9.2%)
배수지 800㎡ (0.2%)
오폐수처리시설 4,010㎡ (0.9%)
유수지 8,356㎡ (1.9%)
◦ 토지이용계획도
(그림 생략)
2. 출자타당성 판단(종합)
⇨ 음성군이 오선일반산업단지를 조성하기 위하여 민간투자자와 공동으로 특수목적법인(SPC)을 설립하고 이에 투자(출자)하려는 의사결정에 대한 타당도는 전반적으로 볼 때 ｢긍정｣ 수준으로 평가할 수 있음
(그림 생략)
3. 공간개발환경
☞ 전반적으로 볼 때, 오선일반산업단지의 공간개발환경은 ｢보합｣으로 요약
◦ 광역적 공간개발계획 차원의 약점
◦국지적 공간개발계획 차원의 강점 : 수도권 근접, 우수한 교통 접근성(광역적 접근성)
① 국토 차원 : ｢약점｣
◦ 국토공간개발의 정책적 핵심 발전축에서 한발 벗어나 있고 국가정책적 개발사업지가 아니라는 약점
◦ 사업대상지는 행정중심 복합도시와 관련하여서도 국가정책의 배후 수혜지가 되기 어려움
② 충청권 차원 : ｢보합｣
◦ 강점 : 광역 접근성 강화
◦ 약점 : 충청북도의 지역개발 경쟁력이라는 측면에서의 음성군 위상
◦ 음성군은 충청북도 공간개발벨트에서 후순위 경쟁력 지역
◦ 반면 수도권과 인접한 지리적 이점에 우수한 광역교통 접근성으로 향후 산업기반이 확대될 수 있는 입지 위상을 확보하고 있음
③ 음성군 차원 : ｢강보합｣
◦뛰어난 교통 접근성을 바탕으로 한 경쟁력 있는 입지 위상
◦기반시설 확보 용이
◦대부분 구릉평야지대로 개발가용 토지자원 풍부
4. 시장성
☞ 전반적으로 볼 때, 오선일반산업단지조성사업의 시장성 환경은 전략적 변수의 취약성으로 ｢보합 수준의 마켓포지션｣ 상태에 있는 것으로 요약
① 국내외 경제 : ｢약점｣
◦ 중국 중심으로 다소간 회복세를 보이고 있는 세계경제와 그동안 지속적으로 성장세를 보여 온 우리나라 경제상황은 오선일반산업단지조성사업에 긍정적 동인
◦ 그러나 국내외 경제는 여전히 불확실성이 높아 경제동향이라는 관점에서 오선일반산업단지조성사업의 투자 시장성을 밝게 보기 어려움
- 2013년 국내외 경제 전망은 하방 리스크가 큰 불확실성으로 요약
◦ 다만, 일반적으로 경기 순환주기 상 현 시점(저점 탈출 → 경기회복 시작점)에서 개발사업을 추진하는 것이 시기적으로 적정하다는 의미에서 현행의 국내외 경제동향은 오선일반산업단지조성사업에 점차적으로 강점과 기회요인을 제공
② 부동산 시장 : ｢약점･위협｣
◦ 2012년 5･10 주택거래 정상화 및 서민･중산층 주거안정대책, 2013년 4·1 서민주거 안정위한주택시장 정상화 종합대책에도 불구하고 부동산 시장은 계속 침체 기조
◦ 현 시점에서 보면 ｢부동산 시장｣에는 적신호가 켜져 있으므로 오선일반산업단지조성사업의 시장성을 긍정적으로 평가할 수 없음
◦ 다만, 부동산 경기 순환 저점이 적정한 개발시점이라는 점에서 취약점이 일정 수준 보완될 수 있음
③ 산업 재편 : ｢기회｣
◦ 환황해안축을 중심으로 하여 개방지향형의 산업입지 기반을 구축하도록 하고 있는 ｢산업입지정책 기본방향과 추진전략｣의 핵심에서 사업대상지가 벗어나 있는 약점
④ 물량 수급 : ｢강보합｣
◦ 충청북도의 양호한 산업단지 분양률 : 96.5%로 전국평균(95.9%)을 상회
◦ 음성군의 양호한 산업단지 분양률
◦ 수요 우위의 산업단지(공업용지) 추정 면적
◦ 다만, 다음과 같은 약점
- 연접 자치단체의 산업단지 공급물량과의 경쟁 : 충주기업도시, 충주신산업단지 등
5. 개발기본계획
☞ 개발기본계획의 체계성 및 적실성은 적정
① 체계성 : ｢적정｣
◦ 사업시행이전 기획단계에서 개발기본계획이 확보해야 할 요건을 보다 체계적으로 검토
◦ 다만, 도시공학적 측면 뿐 아니라 경영적 측면에서의 전략적 검토를 추가로 확행할 필요
② 현실에 적합성 : ｢적정｣
◦ 개발기본계획과 연계되어 입주업체가 기 결정된 상태로 사업 시행시 분양 관련 리스크는 없을 것으로 판단됨
◦ 그러나 개발 영향 변수의 추가적 확정에 따른 세부집행계획 수립 및 재원조달과 관련한 불확실성을 최소화하는 방안이 강구되어야 함
6. 경제성
◦ 분석기법(NPV, B/Cratio, IRR)에 관계없이 경제적 타당성을 확보
◦ 전반적으로 볼 때, 당해 사업에 대한 투자는 경제적 타당성을 확보하고 있음
- 분석기법(NPV,B/Cratio,IRR) 관계없이 일괄된 「긍정」 결과
- NPV = 2,032만원 〉0
- B/C ratio = 1.0004 〉1
- 내부수익률(IRR) = 8.0% > 기준할인율(5.0%)
7. 특수목적법인 설립･운영
① 기관구성
- 민관 공동 출자에 의한 제3섹터 방식
- 음성군 지분구조 : SPC 자본금의 20%
② 재원조달
- 수요자 개발형식으로 소요재원은 100% 자기자본으로 충당하는 것이 원칙
- 실제로는 공사 진척도에 따라 분양대금 분납 방식으로 전달
- 단, 자금 조달의 시차 발생시 원활한 공사진행을 목적으로 부분적(40%)으로 PF로 자금 조달
- 음성군과 협약서 체결시 음성군은 출자자로 SPC구성에만 참여하고 사업비는 부담하지 않으며 오선산업단지의 업무추진을 위한 출자자로서의 업무감독을 위해 이사진으로 참여가능
③ 특수목적법인의 자금 조달
- 수요자개발형식으로 소요재원은 100% 자기자본으로 충당하는 것이 원칙
- 실제로는 공사 진척도에 따라 분양대금 분납방식으로 조달
- 단, 자금조달의 사차 발생시 원활한 공사진행을 목적으로 부분적(40%)으로 PF로 자금 조달
◦ 생산유발효과 및 고용유발효과 (표 생략)
◦ 지방재정 증대
- 개발지내 산업시설, 상가 및 인구 유입으로 지방세수 증대
◦ 지역경제 활성화
- 건설시장, 자재시장 및 유관산업의 생산활동 촉진
- 개발이익 등의 관내 환류를 통한 역내 재투자
◦ 균형적 지역개발
- 음성군 지역의 균형발전 도모 및 토지이용 효율성 제고
- 산발적･개별적으로 설치되는 생산시설의 난립 문제 예방
- 친환경적 첨단산업단지 조성으로 고용창출과 경제활성화
- 지역 내 간선시설 확충, 생활환경시설 확충으로 삶의 질 향상
◦ 중부권 산업의 균형성장 선도
- 신재생에너지 등 국가전략산업에 대응하여 동반성장의 기틀 마련
- 수도권 첨단산업 인프라와 연계하여 오송～오창～음성에 이르는 BIGT산업 발전축으로 시너지 창출
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