부동산의 심각성과 정책대안

2005. 7. 22

한국은행 금융통화위원회

위원 김 태 동

Ⅰ. 부동산 시장의 동향과 심각성

1. 부동산 시장 동향

(1) 아파트가격

1) 2005.6월 현재 아파트 매매가격(전국)은 전년말대비 3.7% 상승

- 분당(24.2%), 용인(18.8%) 및 강남지역(9.5%)은 빠른 오름세

2) 아파트 전세가격(전국)은 전년말대비 2.1% 상승

아파트 매매 및 전세가격

(전기말월대비, %)

			2004							2005
			연간	1/4	2/4	3/4	4/4	6월		1/4	2/4	5월	6월
아파트 매매가격			-0.6	0.5	0.4	-0.6	-0.9	-0.1		0.9	2.8	0.8	1.2
	<서울 및 수도권>		-2.5	0.4	0.1	-1.4	-1.6	-0.3		1.0	3.8	1.0	2.0
	서 울		-1.0	0.9	0.7	-1.3	-1.3	-0.2		1.2	4.4	1.0	2.2
	(강 남)		(-1.3)	(1.2)	(0.7)	(-1.6)	(-1.6)	(-0.4)		(2.1)	(7.2)	(1.5)	(3.7)
	(강 북)		(-0.6)	(0.6)	(0.6)	(-0.8)	(-1.0)	(0.0)		(0.1)	(0.6)	(0.3)	(0.1)
	분 당		-4.6	0.9	-1.2	-2.3	-2.0	-0.7		5.8	17.4	6.3	6.3
	용 인		-3.7	0.3	-0.6	-1.9	-1.5	-1.4		3.6	14.7	4.3	8.1
	부 산		-2.0	-0.2	0.1	-1.0	-1.0	-0.1		-0.5	0.1	0.0	-0.2
	대 구		0.5	0.3	0.2	0.0	-0.1	0.0		1.1	3.7	1.3	1.2
	광 주		3.5	0.2	0.6	0.6	2.0	0.4		1.3	1.5	0.5	0.4
	대 전		1.4	1.7	2.2	0.2	-2.7	0.5		1.0	2.5	0.6	0.6
아파트 전세가격			-2.7	0.9	-0.4	-1.8	-1.5	-0.5		0.7	1.4	0.4	0.4
	<서울 및 수도권>		-5.2	0.7	-0.8	-2.7	-2.4	-0.7		0.6	1.8	0.4	0.6
	서 울		-4.4	0.8	-1.0	-2.3	-1.9	-0.9		-0.1	0.8	0.1	0.4
	(강 남)		(-5.2)	(0.8)	(-1.5)	(-2.6)	(-1.9)	(-1.0)		(0.0)	(1.7)	(0.3)	(0.8)
	(강 북)		(-3.3)	(0.7)	(-0.4)	(-1.8)	(-1.9)	(-0.7)		(-0.3)	(-0.3)	(-0.2)	(-0.1)
	분 당		-7.1	2.9	-0.7	-6.2	-3.0	-1.0		4.6	7.7	2.7	2.3
	용 인		-13.7	-1.9	-2.8	-7.6	-2.2	-3.2		7.0	12.9	3.7	5.4
	부 산		-4.1	0.0	-0.5	-1.7	-1.9	-0.7		-1.5	-0.4	-0.1	-0.4
	대 구		-1.0	0.0	-0.7	-1.1	0.8	-1.0		2.0	2.6	1.0	0.7
	광 주		4.0	0.9	0.7	0.5	1.9	0.4		1.0	1.2	0.4	0.3
	대 전		-2.0	2.8	-0.1	-1.9	-2.7	-0.6		1.4	0.4	0.1	0.0

자료 : 국민은행 ｢전국주택가격동향조사｣

아파트 매매가격지수

(전국기준)

아파트 전세가격지수

(전국기준)

(2) 토지가격

1)  2005.5월 현재 토지가격(전국)은 전년말대비 1.9% 상승

- 행정도시 주변지역* 및 수도권 신도시 관련지역*의 상승폭이 확대

* 연기군(13.3%), 경기 화성시(4.5%) 등

토지가격 추이

(전기대비, %)

			2003		2004						2005
			연간		연간	1/4	2/4	3/4	4/4		1/4	3월	4월	5월
전국토지가격			3.4		3.9	1.4	1.1	0.8	0.6		0.8	0.3	0.5	0.6
	(서 울)		5.2		4.1	2.1	1.0	0.6	0.4		0.7	0.4	0.7	0.6
지	(인 천)		2.5		4.3	1.5	1.3	0.7	0.7		0.8	0.5	0.8	0.7
	(경 기)		5.1		6.1	2.0	1.7	1.2	1.1		1.0	0.3	0.6	0.9
	(부 산)		1.1		0.9	0.3	0.2	0.2	0.3		0.3	0.1	0.2	0.2
역	(광 주)		0.9		0.7	0.2	0.2	0.1	0.2		0.4	0.2	0.2	0.3
	(대 전)		5.5		2.3	0.2	1.0	0.6	0.4		1.1	0.7	0.9	0.9
	(충 남)		4.8		11.7	2.4	4.7	3.9	0.3		2.1	1.2	0.8	0.9
별	(충 북)		2.5		3.8	1.0	1.1	1.2	0.5		0.6	0.2	0.4	0.5
	(제 주)		1.3		2.0	0.3	0.3	0.5	0.8		0.4	0.1	0.2	0.3
	주거지역		3.4		3.0	1.3	0.8	0.5	0.4		0.6	0.3	0.5	0.4
용도별	상업지역		3.4		2.6	1.2	0.7	0.4	0.4		0.4	0.2	0.4	0.4
	공업지역		2.3		2.8	1.2	0.7	0.5	0.4		0.6	0.3	0.4	0.4
	녹지지역		5.0		6.7	1.9	1.9	1.5	1.3		1.5	0.6	0.9	1.1
	관리지역		3.4		6.8	1.7	2.1	1.7	1.1		1.3	0.5	0.6	0.8
	농림지역		1.4		4.7	1.0	1.6	1.4	0.7		1.1	0.5	0.5	0.7

자료 : 건설교통부 ｢지가동향｣

2. 부동산문제의 심각성

(1) 막대한 불로소득

1) 전국지가 총액: 2,500조원 내외

공시지가총액(2005.5) 약 2,100조원 추산

2) 전국 주택가격 총액: 2,000조원 내외

(공동주택 700만가구×2억 = 1,400조원

단독주택 700만가구×1억 = 700조원)

3) 합계: 약 4,500조원 ( GDP 6배 수준, 2004 GDP 778조원)

주가총액 (거래소 492조원 + 코스닥 48조원 = 총 540조원)

* 주가수준은 타국에 비해 낮은 편, 부동산은 비싼 편

4) 막대한 불로소득: 2000년 이후 1,000～1,500조원 추산

(GDP의 150～200%)

※ Economist 지(2005.6.18)

: 2000～2005년중 선진국의 주택가격은 30조달러 상승, 그들 국가의 연간GDP를 합친 규모

(2) 소유 편중

1) 강남지역 신규매입자중 58.8%가 다주택소유자 (국세청)

- 강남 9개단지의 ‘00～05.6월 기간중 아파트 총 거래건수 26,821건중 3주택이상 보유자 취득건수 15,761건(58.8%)

- 전국 1,400만호 주택의 약 절반이 다주택보유자의 소유로 추정.

2) 토지소유 편중 (행자부)

- 2004년말 현재 전국민 상위 5%가 전체 개인소유토지의 82.7%를 소유, 지난 89년의 65.2% 보다 17.5% 급등

(3) 금융편중

1) 주택담보대출 지역별 편중

- 한국은행의 7대 시중은행을 대상으로 한 조사결과에 따르면 금년 1～5월중 5지역(서울 강남, 서초, 송파, 경기 분당, 용인)에 대한 주택담보대출 증가액이 전체 증가액의 43% 차지

(4) 부동산의 이론가격

P: 부동산가격,   R:연간 임대수입, : 명목금리(연)   : 보유세율

: 명목경제성장률(임대료수입증가율)  :임대수입에 대한 세율

(5) 비싼 부동산 가격의 국민경제에 대한 폐해

1) 근로자가구의 생계비(주거비) 과다, 노사불안 요인

*다행히 2003 하반 이후 전세가는 비교적 안정적임

2) 집마련에 걸리는 기간의 장기화, 근로의욕 상실

영국: 주택가격이 월세의 33배(2000): 주택도시연구원

한국: 월세/전세가= 1%, 전세가/매매가 = 50%로 가정해도 아파트의 경우 매매가가 월세의 200배 수준

3) 중소기업의 공장 입지 어려움, 도시 자영업자의 임차료 상승

국제경쟁력 약화

4) 높은 수익률을 좇아  투기 성행, 자원배분 왜곡

5) 거품이 이미 형성되었을 가능성 (강남, 분당 등)

근거: 전세가/매매가 비율이 최저수준 (강남구 등은 40% 이하)

명목GDP성장률을 초과하여 수년간 주택가격 급등, PIR상승(Price-Income Ratio)  특히 경기가 3년 연속 부진한데도 일부지역 아파트값이 폭등하는 것이 문제.

6) 거품은 지속될 수 없으며, 터지는 경우 국민경제에 심대한 타격

가계의 채무 불이행, 건설업체 도산, 금융기관 부실화, 신용경색, 금융위기, 소비위축, 투자위축, 장기불황 가능 (일본의 Lost Decade)

Ⅱ. 정부의 부동산대책

1. 10.29 이전의 대책

- 2002년 1월이후 여러 번 부동산시장안정대책이 있었으나, 시장으로부터 충분하다는 평가를 받지 못함. 이에 따라 국민경제가 전반적으로 부진함에도 불구하고 유독 부동산가격만 폭등하는 사태가 벌어짐

(1) 02.3.6

- 서울(일부)을 투기과열지구로 지정

- 투기과열지구내 주상복합건물․오피스텔 분양에서 선착순 불인정

- 투기과열지구내 국민주택규모이하 주택의 경우 분양물량의 50%를 5년이상 무주택 세대주(만35세 이상)에게 우선 분양

- 투기과열지구내 분양권 전매 제한(중도금 2회이상 납부한 분양자에 한해 허용)

- 투기과열지구내 양도소득세 기준시가의 수시 고시(종래 연간 1회 실시) 및 기준시가 상향 조정

- 투기과열지구내 재건축사업의 집중에 따른 주택시장 불안정을 완화하기 위해 재건축 시기에 대한 심의 강화

(2) 02.8.9

- 재건축 절차 강화: 안전진단 강화, 지구단위계획 수립대상 확대(300세대이상→20세대이상) 등으로 소규모 단지의 무분별한 재건축 추진 억제

(3) 02.9.4

- 투기과열지구내 아파트 청약 1순위 요건 강화 (최근 5년간 신규아파트 당  첨자를 청약 1순위에서 제외)

- 신축주택에 대한 양도세 감면 축소

- 1가구 3주택이상 보유시 양도세 실거래가 과세

- 1가구 1주택 양도세 비과세요건 강화

o 서울, 신도시 및 과천 소재 주택의 경우(3년이상 보유 → 3년이상 보유, 1년이상 거주)

- 판교 신도시 및 화성 동탄지구 조기 개발 추진

(4) 03.5.9

- 투기과열지구내 분양권 전매 금지(소유권 이전등기 완료후 전매 가능)

(5) 03.5.10

- 김포, 파주를 수도권 신도시로 개발키로 확정

(6) 03.5.23

- 투기과열지구를 수도권 전역으로 확대. 300세대이상의 주상복합아파트에 대해서도 분양권 전매 제한

- 투기과열지구내 주택담보인정비율 인하(60%→50%)

- 재건축아파트 후분양제 일부 도입 (투기과열지구내에서는 80% 시공후 분  양 허용)

- 투기과열지구내 지역․직장 주택조합의 사업승인이후 조합원 지위의 전매금지

(7) 03.9.5

- 재건축시 전체 건설예정 세대수의 60%이상을 국민주택규모이하로 건설 의무화

2. 10.29 대책의 주요 내용

(1) 세제관련

- 주택거래신고제 도입 (투기지역 및 투기과열지구내)

- 종합부동산세 조기 시행 (2005년부터)

- 보유과세 과표현실화 계획 구체화

- 1세대 다주택자에 대한 양도세 중과

- 세대별 주택보유현황 DB 구축

- 실거래가 과세를 위한 전자신고시스템 구축

(2) 주택시장․제도 및 단속

- 6대광역시 등에 투기과열지구 지정 확대

- 20년이상 장기저리주택자금제도(모기지론) 도입

- 20가구 이상 주상복합아파트 분양권 전매 금지

- 자금출처등 강도 높은 세무조사

- 투기혐의자에 대한 금융재산 일괄조회 (계좌추적) 허용

- 분양가가 과도하게 높은 건설업체 조사

(3) 주택공급

- 서울 강북지역 뉴타운 12곳 추가 지정

- 고속철도 역세권 주택단지 개발 (광명, 아산 등)

- 투기과열지구내 25.7평 이하 민영주택에 대한 무주택세대주 우선공급비율     확대 (50% → 75%)

- 신행정수도 입지선정 (2004 하반기 입지확정)

- 토지거래허가구역 확대 (강북뉴타운 예정지역, 고속철도 중간역)

(4) 금융관련

- 투기지역 아파트 주택담보인정비율 하향조정 (50%→40%)

- 주택담보대출시 개인신용평가 결과 적극반영 (소득, 금융권 총차입액등)

- 담보대출 규제강화로 인한 신용대출 증가 억제 (근저당설정한도를 LTV의  1.2배 이내로 제한)

- 주식투자활성화(주식연계증권, 수요기반확충 등)

(5) 향후 도입가능하다고 발표되었던 대책

(금융)

- 주택담보대출 등 가계대출에 대한 개인신용평가 강화

- 만기연장시 LTV 하향조정 (투기지역, 투기과열지구내)

- 주택담보대출 총량제 실시방안 강구

(세제)

- 양도세제의 전면 개편 (실거래가기준 전면 과세, 1세대1주택의 양도세     비과세제도를 소득공제제도로 전환)

- 투기지역내 고가주택의 취득세, 등록세 중과

(주택공급제도의 개선)

- 분양권 전매금지의 전국 실시

- 재건축아파트에 대한 개발이익환수

- 투기지역내 주택거래허가제 도입

3. 10.29 이후의 부동산 정책

(1) 약화와 후퇴

- 전반적으로 10.29 발표 당시에 시장에 준 시그널보다 약화된 내용으로 주요 부동산정책이 결정됨.

- 보유과세의 과표가 기준가격(기준시가, 공시지가 등)의 50%로 정해지고, 세액증가율의 상한도 50%로 정한 것. 다주택소유자나 고가주택 소유자에게 별 부담이 안되는 내용.

- 종합부동산세의 명목 최고세율은 3%이나, 실효세율은 몇 년이 지나야 1%수준.

- 양도소득세 실거래가 과세의 지연

- 세대별 주택보유현황 DB구축의 지연

- 분양가가 과도하게 높은 건설업체에 대한 형식적 조치

- 일부 투기지역과 투기과열지구를 너무 빨리 해제

※ 2004년10월 이후 주택투기지역 해제지역

해제일자	해제지역
04년12월28일자	서울 중랑구(05.6.27)․서대문구, 경기 군포시(05.7.15)․고양시(덕양구)․하남시․의왕시(05.5.30), 인천 남동구․부평구(05.6.27), 대전 서구(05.5.30)․유성구(05.5.30)․대덕구(05.5.30)
05년1월31일자	서울 광진구, 인천 서구(05.6.27), 대전 동구․중구(05.5.30), 경기 광명시(05.4.29)․부천시․성남시 중원구, 충북 청주시(05.7.15,흥덕구)

주: (  )내는 재지정일자

긍정적 조치

- 주상복합 분양권 전매 완전금지(04.3.30)

- 아파트재건축시 개발이익 환수장치 마련(05.3.2 국회통과)

- 재건축으로 늘어나는 용적률 중 25%는 임대주택 건립 의무화(05.3.20)

(2) 2005. 5.4 부동산 종합대책의 주요내용

1) 보유세 강화안

- 실효세율 단계적 인상

: 0.15%(2005년) → 0.24%(2008년) → 0.5%(2013년) → 1%(2017년)

2) 양도세 실거래가 과세 확대

- 2006년부터 실거래가 과세대상 확대(1가구2주택자 비거주 주택 양도시, 외지인이 농지, 임야, 나대지 취득후 양도시)하고 2006년중 전면개편 입법추진

3) 공시가격제 확대

- 사무실, 상가, 빌딩에도 공시가격제 도입

4) 투기수요억제

- 기존 법률에 이미 규정돼 있지만 부과조건 미비 등의 이유로 시행되지 않고 있는 기반시설부담금제도 개편․강화

(3) 2005. 5.6 토지시장 안정대책의 주요내용

1) 토지거래허가구역 조기지정체계 구축

- 개발사업, 규제완화 계획시 토지거래 허가구역 동시 지정

2) 토지거래허가제도 강화

- 토지 소재 거주자만 임야 취득 가능

3) 토지투기지역 조기지정체계 구축

- 땅 투기지역 분기별에서 월별로 조기 지정

Ⅲ.  8월 부동산 종합대책에 포함되어야 할 정책 내용

1. 참여정부의 부동산 인식

1) 부동산거래의 투명성 제고

2) 투기로 얻은 초과이익은 철저히 환수해 투기적 심리 퇴치

3) 시장이 투기세력에 의해 좌우되지 않도록 공공부문의 역할을 확대

- 그밖에 “부동산투기를 부추겨 인위적 경기부양은 하지 않겠다” 등 정권차원의 의미있는 약속이 있음. 그러나 거품이 꺼지는 경우, 경기에 줄 악영향을 우려해서인지, 또는 건설업체의 로비가 작용해서인지 정책실천이 말을 따르지 못해 왔음.

2. 투명성 제고 대책

1) 부동산매매시 실거래가의 신고 의무화

- 최근 부동산중개업법 개정으로 내년부터 실시계획. 늦어졌지만 다행스런 일이며 참여정부의 노력이 결실을 본 것으로 평가됨. 내년부터 실시되면 부동산거래의 실거래가 파악이 쉬워지고, 따라서 시장의 투명성 제고의 초석이 될 것으로 기대됨.

- 그러나 검인계약서나 공시지가제처럼 종이호랑이가 되지 않기 위해서는 넘어야 할 산이 많음. 작년봄 이후 주택거래신고지역이 지정되어 그 지역에서는 실거래가 신고가 의무화되고 있지만, 상당수가 제대로 신고하지 않고 있는 것으로 보임. 이런 예에서 보듯이 법만 만들어 놓는다고 자동으로 효력을 충분히 발휘하는 것이 아님.

- 첫째, 도입초기에 특히 집중적인 모니터링을 하여 위반혐의자가 신속하게 적발되고 처벌되는 시스템을 갖춤으로써 이번에만은 법이 사문화되는 일이 되풀이되어서는 안 되겠음. 신고받은 시,군,구는 스스로 실거래가인지를 확인할 유인이 있는가? 해당 관청의 누가 확인할 것이며, 얼마나 자주 확인할 것이며, 눈감아 주고 뇌물을 받지 않게 할 방법은 마련되었는가? 따라서, 기초지방자치단체의 협조와 수용태세, 그리고 이를 끌어낼 중앙정부의 당근과 채찍이 필요할 것임.

- 둘째, 부동산의 매매를 등기할 때 실거래가를 등기항목에 포함되도록 할 필요가 있음. 이는 이미 정부 당국자가 추진용의를 밝힌 사항이나, 대법원등과의 합의를 거쳐야 할 것임. 매매가가 등기부에 기록되면, 과세기관 뿐만 아니라 금융기관, 다른 채권자, 장래 매입 희망자 등 많은 사람에게 공개되어 투명성을 높이고, 실거래가 신고제의 정착 자체를 돕는 촉매역할을 할 것으로 기대됨. 매매당사자, 중개인, 신고받는 공무원이 짜고 과소신고를 하려 하다가도, 그 허위가액이 등기에 남는다는 사실을 알기에 사전 예방효과가 있을 것임.

2) 실거래가를 과표로 하여 과세의 투명성 확보

- 정부는 부동산에 관련된 모든 세금의 과세표준을 결정할 때 반드시 실거래가를 적용하여야 함. 그래야 거래의 투명성이 과세의 투명성으로 이어지며, 보유세나 양도소득세의 역진성도 해소될 수 있음. 국회에서 정하는 법정세율과 실제 세부담을 나타내는 실효(實效)세율이 근접하게 되어 진정한 조세법정주의가 확립될 수도 있음.

- 이미 재경부가 투기지역으로 지정한 곳에서는 실거래가에 기초한 양도소득세 과세가 실시되고 있지만 제대로 과세되고 있는지는 의문임.

- 보유세의 경우를 보면, 1989년 공시지가제를 도입하였지만 이 공시지가를 종합토지세의 과세표준으로 하자는 노태우대통령 정부안의 핵심조항이 당시 국회에서 여야 다수의 힘으로 관련 상임위에서 삭제되었음. 그런 잘못으로 15년이 지났어도 토지의 실효세율은 0.1%도 안되는, 땅부자들에게는 있으나마나 한 세제로 전락함. 실효세율을 1%수준으로 하는데 12년(2017년) 걸리는 식으로 로드맵을 짜니까, 투기꾼들이 안심하고 금년들어 투기매입을 확대한 것임. 최근 당정협의에서 보유세부담이 늘어나는 상한을 연간 50%로 하자는 원안에서 더 높이거나 세증가액 상한을 철폐하자는 쪽으로 의견이 모아졌다고 하며, 이는 진일보한 것으로 평가됨.

- 종합부동산세가 새로 도입되어 하반기에 과세됨. 고육지책이라 이해는 되지만 처음부터 과표를 기준시가나 공시가격의 50%로 하고 그렇게 반으로 깎아준 뒤에 법정세율을 적용하도록 한 것은 모양새가 안 좋음.  과표현실화율을 100%로 하고 법정세율을 반으로 내리는 것이 차라리 나을 것임. 그렇게 되면 주택의 경우 최고법정세율이 3%에서 1.5%로 낮아지게 되는데, 최고세율이 1.5%라면 과연 ‘종합부동산세’라는 거창한 이름을 붙일 만한 세제인지 의문임.

3) 정보의 투명성

- 최근 국세청의 강남 다주택소유에 관한 일부 정보 공개, 행자부의 토지소유편중통계 공개는 국민이 부동산문제의 심각성과 대책의 화급성을 이해하는데 큰 역할을 하였음.

- 더많은 정보가 투명하게 공개되어야 함.

예) 주택소유율(세대단위), 서울과 수도권 주택보급률(다가구주택, 주거용 오피스텔등 포함), 중대형아파트의 실제소유자 거주비율, 중대형아파트(서울, 수도권)의 전세가/매매가 비율

- 정확한 정보 없이 제대로된 투기대책이나 공급대책이 나올 수 없음.

4) 정책실명제

- 우리는 외환위기로 인한 양극화문제를 아직도 해결 못했고, 신용카드거품으로 3년을 허비하였음. 그에 대해 명확히 책임을 진 정책당국자가 없는 실정임. 부동산거품으로 일본식 장기불황이 오지 않도록 하기 위해 정책결정과정도 되도록 국민에게 공개하고 정부부처내, 부처간 회의에 회의록을 작성, 보관할 필요가 있음. 국회도 마찬가지임. 건설업체의 로비는 한국경제를 좀먹는 암적 존재임. 로비에 휘말리는 공무원이나 국회의원이 없었다면, 부동산문제가 이토록 심각해지지는 않았을 것임.

5) 분양원가의 공개

- 2002년 이후 강남지역에서, 2003년 이후 그밖의 수도권, 광역시에서도     분양가격이 원가를 현저히 초과하는 이상현상이 발생함. 또한 그 지역의 기존 고가아파트와 신규분양 아파트간 연쇄상승의 spiral 현상이 발생함. 1997년 경제위기를 지나는 과정에서 경험하였듯이 우리나라 건설업체는  대부분 재무상태가 극히 취약하며 신용도가 낮을 수밖에 없음. 이러한 공급주체에게 선분양제를 허용하는 것은 투기이득을 사유화시키므로 특혜임. (채권입찰제 등을 재도입하여 투기이득을 국가재정으로 환수할 필요가 있음)

- 특혜성 선분양제를 유지하자면, 그에 상응하는 의무를 부과하여야 하며,    분양원가의 공개는 최소한의 요구임. 투기과열지구에서는 분양가가 규제   되어야 함. 시장실패시 공적규제가 적용되는 것은 시장경제원리에 전혀 배치되지 않음. 분양가가 적정수준보다 과도하게 높은 현상도 거품이며, 거품분양가를 용인하는 것은 정부의 크나큰 잘못임.

3. 투기이득의 과세, 개발이익의 환수

- 위에서 언급된 실거래가 파악과 과표현실화가 이루어진 뒤에 비로소 투기이득의 과세가 제대로 이루어질 수 있음. 1980년대말 개발부담금, 종합토지세 등 여러 신법이 등장하였어도 개발이익의 환수는 평균 8%에 불과하였던 것으로 추정됨.

1) 보유과세의 강화

- 보유과세의 강화가 선결요건임. 실효(實效)세율이 1%는 되어야 함. 연간 명목국민소득이 평균 8% 성장하고, 부동산가도 비슷하게 올라간다고 가정할 때, 1% 보유과세는 1/8의 Capital Gain 환수를 의미.

- 명목세율 누진화로 서민을 위하는 척 생색내지 말고, 실제부담이 역진적인 것부터 즉각 바로잡아야 함. (예: 1억짜리 10만원 과세, 50억짜리 100만원 과세)

- 다주택소유자의 일부는 보유세에 부담을 느껴 보유주택의 일부를 시장에 매물로 내놓을 가능성. 따라서 초기에는 훌륭한 공급정책이 될 수 있음. 주택보급률은 높으나, 주택소유율은 낮은데, 보유과세 강화는 초기에 주택소유율을 높이는 순기능도 할 것으로 기대됨.

- 평균지가와 주택가격이 낮은 곳이 곧 낙후지역인 바, 종합부동산세의 세수는 이런 곳에 지원하여 활용 가능.

2) 양도소득세 강화의 실효성 검토

- 양도소득세는 국세이기에, 인위적으로 부동산투기를 부추기려 할 때에 정부가 단골메뉴로 사용한 수단임. 2002년 이후 부동산가격을 안정화하려 할 때도 반대 방향으로 양도소득세를 강화함으로써 대응하였음. 즉 양도소득세를 경기조절수단으로 사용하였는 바, 이는 잘못된 것임.

- 10.29대책에서도, 3주택이상 소유자에 대하여는 소득세법을 고쳐 최고      60% (투기지역에서는 탄력세율 15%p 및 주민세 포함시 최고 82.5%)까지 과세토록 하겠다는 내용이 포함되었으나 아직도 검토중임.

- 양도세 중과는 그 하나만 의존하면 거래동결의 역효과가 있으므로  부동   산문제 개선을 기대하기는 어려움. 주택담보대출을 끼고 증여를 통한 사전  상속을 하면 세금부담이 훨씬 줄어듬. 보유세 강화, 취득세, 등록세 경감이  먼저 이루어져야, 실수요에 의한 거래를 위축시키지 않으면서 투기를 억제할 수 있을 것임.

부동산관련 세수추이

(단위:억원)

	2003	2004	증감률(%)
양 도 세	36,600	38,000	3.9
상 속 세	4,900	5,800	19.5
증 여 세	8,300	11,200	35.0
취 득 세	55,000	54,000	-2.5
등 록 세	76,000	67,000	-11.0
재 산 세	9,000	10,000	12.7
종 합 토 지 세	16,000	20,000	26.8
부동산관련세금계	205,800	206,000	0

주: 양도세, 상속․증여세, 취득․등록세에는 금융자산 등에 대한 징수분 포함

(재정경제부, 국세청)

- 현행 취득세는 2.2% (농어촌특별세 포함), 등록세는 개인간 거래 1.8%, 법인간 거래 2.4%(지방교육세 포함).

4) 개발부담금제 재도입

- 89년에 도입되었던 토지공개념 3법중 개발부담금은 유일하게 위헌 판결을 받지 않았지만 빠져 나갈 구멍이 많았기 때문에 개발이익 환수에 실제로는 크게 기여하지 못하였음.

- 그래도 재도입 하여야 하며, 개발의  착수시점과 완료시점 지가를 정확하게 파악하여 과세표준이 제대로 산정되도록 하는 것이 성패를 좌우할 것임.

- 또한 지목변경, 형질변경 등 행정조치에 의해서도 지가가 급등하므로, 이러한 것도 개발이익환수의 대상에 포함시켜야 할 것임. 2005년3월 재건축으로 늘어나는 용적률 중 25%는 임대주택 건립 의무화

4. 공공부문의 역할 확대

- “시장이 투기세력에 의해 좌우되지 않도록 공공부문의 역할을 확대해 나가겠다”는 발언은 중요한 의미가 있음. 1999～2001년 투기세력에 의존하여 펴온 건설경기 활성화는 그 이후에도 실제로는 계속되어온 것임.

(1) 올바른 주택 공급정책: 아파트 후분양제 확대

- 그동안 산업화과정에서 서울과 수도권으로의 인구집중이 심화되었음. 서울과 수도권의 주택보급률이 타지역보다 낮았음. 주택에 대한 실수요에만 의존해도 서울, 수도권의 주택 가격이 타 지역보다 더 올라갔을 텐데, 역대정부는 아파트 선분양제 등으로 투기세력에 의존하는 공급정책을 오래 계속해옴. 투기수요가 없으면 아파트 공급이 안되는 것으로 전사회가 세뇌되었음. 전세계적으로 아파트 선분양제를 하는 나라는 찾기 어려움. 판교의 신도시 건설도 아파트 선분양제를 하는 한 투기꾼의 잔치마당이 됨과 아울러, 인근지역의 투기까지 부추길 것임.

- 이제 수도권의 주택보급률도 다가구주택, 주거용 오피스텔을 감안하면 100%를 넘긴 것으로 판단됨. 강북지역뿐만 아니라 대부분 수도권에서 전세값이 별로 오르지 않는 것도 소득, 자산계층별로 수준에 맞는 주택임차가 이루어지고 있다는 증거임. 이런데도 계속 일부지역의 분양가는 올라가고 있음. 분양가 거품은 사상 최고수준으로 커짐.

- 분양가 상승 → 인근 기존아파트 가격 상승 → 분양가 재상승으로 이어지는 악순환을 끊어야 함. 선분양제를 유지하는 한 이런 악순환을 끊기 어려움. 지난 수년간 건설업체의 이익이 축적된 만큼 후분양제로 전환하는데 지금이 호기임. 신용도가 우량한 건설업체는 토지매입자금이나 건설자금을 차입하는 것도 어렵지 않음.

- 후분양제가 실시되면, 부실한 건설업체가 퇴출되고, 부자의 기호도 만족시킬 수 있는 품질개선이 된 고급 중대형 아파트도 실수요에 따라 건설되는 효과가 있을 것임.

2003.5.23조치로 7월부터 후분양제 도입 (재건축 아파트 80% 시공이후 일반분양)

- 부동산광고에 과다하게 의존하는 언론일수록 공급정책이 부족한 참여정부의 부동산정책은 실패하게 되어 있다고 호언장담하고 있음. 이는 분명히 왜곡된 논리임.

- 아파트의 경우, 기존 아파트와 분양아파트로 나누어 보면, 아파트를 많이 분양한다고 공급이 느는 것이 아님. 미분양 없이 100% 분양되고, 분양경쟁률이 수십배 되더라도, 실수요자에게 분양되고, 그 실수요자가 2-3년후 완공뒤 입주하지 않는 한, 분양아파트의 공급은 실수요 충족과 거리가 멀어짐. 분양시 실수요자 확인을 철저히 하고, 입주전 분양권의 전매를 제한하는 것은 그만큼 실수요충족의 확률을 높임으로 훌륭한 공급대책임. 예컨대 아파트 5만호를 건설하여도 4만호가 투기수요자에게 돌아간다면, 실수요자 입장에서 순공급량은 1만호에 불과함. 실수요자에게만 돌아가게 하는 확실한 방법은 후분양제이므로 5만호 선분양보다 2만호 후분양이 두 배의 공급효과가 있는 것임.

- 따라서,  후분양제 실시가  “시장이 투기세력에 의해 좌우되지 않도록 공공부문의 역할을 확대해 나가겠다”는 약속을 아파트시장에서 지킬 수 있는 최선의 방법임. 정부예산을 한푼도 안써도 이렇게 투기수요를 줄이고 공급을 늘릴 수 있는 훌륭한 방법이 있고, 이는 세계 거의 모든 나라가 채택하고 있는 관행임.

(2) 올바른 택지 공급정책: 최고가 낙찰제

- 우리정부는 최근까지 공공이 개발한 택지를 제일 비싸게 사겠다는 업체에 팔지 않고, 수의계약이나 추첨제에 의해 팔아 왔음. 이는 농림지 등이 택지로 개발되는 과정에서 발생하는 개발이익을 민간업체에 사유화시키고, 주택공사, 토지공사는 이익이 축소되는 결과를 낳았음. 부패고리는 강화되고, 공공부문의 택지공급은 원화하게 이루어지지 못하는 결과를 낳았음.

- 시장경제의 기본은 팔때는 제일 비싼 값에 파는 것이고, 살 때는 제일 싼 값에 사는 것임. 정부는 지난 수십년간 이 기본원칙을 제대로 지키지 않아서 1) 투기를 부추기고 2)부패를 확산시키고 3)국가재정을 피폐화시키고 4) 택지공급이 불충분하게 이루어지도록 하였음. 참으로 기가 막힌 일임.

* 정부, 공공 발주공사의 경우, 설계가 확정된 공사에 대하여 아직도 최저가낙찰제가 완전히 시행되지 않고 있고, 일부 도입된 최저가낙찰제마저 취소하려는 재경부, 건교부의 노력이 있어 상황이 극히 우려됨.  연간 수조원의 국민혈세가 낭비되고 있음.

- 판교의 경우, 중대형 아파트 건설용 택지에 대하여 추첨제를 폐지하고 아파트 분양예정가와 해당택지매입희망가격을 병행심사한다는 안이 나온적이 있으나, 그 효과는 미지수임. 이렇게 하여 분양가를 다소 억제하는 효과가 있더라도, 그 이득은 토지공사, 주택공사, 경기도개발공사 등에 돌아가지 않고, 분양에 당첨된 사람에게 돌아가므로, 결국 개발이익이 사유화되고 투기를 막지 못하는 결과가 될 것임. 택지는 최고가낙찰제로 팔고, 그 공공개발택지에 짓는 아파트는 후분양제로 한다면 투기도 억제하고, 공유화된 개발이익을 재원으로 제3, 제4의 신도시 건설용 토지매입과 택지개발이 용이해져 공급을 촉진하는 일석이조의 효과가 있을 것임.

(3) 투기억제도 훌륭한 공급정책

- 일부에서는 부동산에 대한 정답은 A인데 아마추어 정부가 B를 택하여 상황을 오히려 악화시켰다는 주장을 계속 펴고 있음. A는 공급이요, B는 투기억제임. 국세청은 최근 2000년 이후 강남지역 아파트 취득자 10명중 6명꼴로 3주택이상 보유자인 것을 밝혔음. 이들이 탈세, 불법증여, 임대소득탈루, 편법대출 등으로 매입한 아파트를 파악하는 반투기대책은 그들이 그런 아파트를 시장에 내놓게 중과세한다던가 하면 가장 신속하며 대규모의 공급정책도 되는 것임. 부동산광고에 과다의존하는 언론이 지난 수개월간 정부를 질타한 주장과는 달리 공급정책에는 신도시건설이나 강북 재개발외에 더 쉬운 정답이 또 하나 있는 것임.

(4) 중대형 아파트가 과연 부족한가?

- 강남, 분당 등의 중대형아파트의 공급이 부족하니까 중대형아파트가격이 최근 같은 지역의 소형보다 더 올랐다는 주장이 대부분의 언론에서 제기되고 있음.

- 이런 주장을 증명하기 위해서는 급등지역에서 현재 중대형아파트에 자가거주율이 얼마인가를 알아야 할 것임. 그런 통계가 8월안에 관련부처에서 공개되어야 함. 만약 기존 중대형아파트에 자가거주율이 높고, 실수요자가 전세라도 얻으려 한다면 전세값도 뛸 것임. 그러나 강남, 분당, 용인 지역의 중대형아파트도 전세값은 상대적으로 안정되어 있으며, 오히려 타지역보다 전세가/매매가 비율이 중대형의 경우 더 낮음.

- 중대형 매매가가 뛰는 것을 보고 공급이 부족하다 아우성인데, 실제로는 실수요에 비해 중대형의 공급은 이들 지역에서 오히려 과다한 것으로 판단됨. 또한 최근 민간업체가 매입한 땅에서 건설되는 주상복합 아파트의 경우에는 80%내외가 중대형으로 공급되고 있음. 현재로서 중대형 공급부족론은 왜곡된 것일 가능성이 높음. 미래에도 1세대 3.7인의 가족원수가 더 줄어들 것이므로 중대형 선호가 높아지리라는 가설은 동의하기 어려움.

- 결국 이런 잘못된 논리로 평당 분양가가 3천만원, 4천만원 하는 아파트가 나오고 있으며, 이는 거품이 커지고 있으며, 거품이 꺼질 날이 멀지 않았음을 알리는 불길한 징조일 뿐임.

(5) 판교를 어떻게 할 것인가?

- 전문투기꾼과 대형건설업체, 일부언론, 부패관료로 연결된 투기비호세력은 판교신도시건설이란 공급확대정책조차 인근지역 아파트값을 폭등시키는 기폭제로 만들어 국민경제에 역작용하도록 하게 할 만큼 가공할 힘을 가지고 있음. 그렇게 함으로써 투기꾼은 거대한 이득을, 언론은 광고물량을, 건설업체는 초과이윤을, 일부관료는 부수입과 높은 승진기회를 확보하게 됨. 투기에 관대하고 선분양제를 고수하고 최고가낙찰제나 최저가낙찰제 확대를 방해하는 관료일수록 승진도 잘되고 있음. 이것은 참여정부내의 일만 아니고 노태우대통령 정부 이래 거의 예외없는 추세임. 근본적인 투기억제를 주장하는 공무원이 가끔 있었지만, 그들이 출세하였다는 보도는 들어본 적이 없음. 그들은 과격인사로 찍혀 부동산정책의 생산과정에서 소외되었음.

- 판교개발은 두가지 방법이 있음. 첫째, 철저히 공영개발을 하고 모두 임대주택으로 공급하는 방법임. 이렇게 하면 모든 개발이익이 공공부문으로 환수되어 투기가 원천적으로 봉쇄됨. 말만 있고 실천이 부족했던 공공임대주택의 공급도 확대됨. 중대형을 지어 임대하면 강남 전세값은 더욱 떨어지고 이내 매매가의 거품도 꺼질 것임. 임대료를 인근지역 임대료와 비슷하게 산정한다고 가정할 때, 토지공사, 주택공사, 경기도도시개발공사, 성남시 등의 수익성도 괜찮을 것임. 상업․업무용지의 매각으로 벌충할 수 있음. 초기에 소요자금이 부족하다면 은행에서 얼마든지 꿔줄 것임. 혹 은행이 소심하다면 국민연금이 활용될 수 있을 것임. 국민연금은 채권투자에서보다 훨씬 높은 수익률을 거둘 수 있을 것임.

- 둘째, 택지를 최고가낙찰제로 매각하고, 매입한 건설사는 반드시 후분양으로 하도록 하는 방법임. 대부분의 택지가 고가에 팔려 해당 공공기관의 수익이 높아지고, 이 자금으로 다른 공공택지를 개발할 수 있을 것임.  선택은 참여정부 몫인데 대통령이 30회 발언한 것을 정책생산자들이 얼마나 존중할지, 핵심 4-5인도 투기세력의 품안에 들어갈지 두고 볼 일임.

Ⅳ. 맺는말

- 이상 제시한 정책대안은 대부분 자본주의선진국에서 오래전부터 실시하고 제도화된 것들임. 시장원칙에 어긋나는 것은 하나도 없음.

- 시장경제의 기본은 투명성이며, 투명성 결여가 1997년 외환금융위기의 근본원인으로 지적되었는데, 우리나라 부동산시장과 건설시장에서는 외환위기 이후 부패가 더 만연하고 투기세력이 더욱 공고화하였음. 이는 시장실패이며 당연히 정부가 올바로 대응하여야 함.

- 보유세의 실효세율 1%안은 미국의 대부분의 주에서보다 낮은 수준으로 미국사람에게 물어보면 보수적이라는 평가를 받을 것임. 먼저 보유세를 높이고, 취득세, 등록세는 더 인하하고, 뒤에 양도소득세를 강화하는 것이 올바른 순서임.

- 내용은 빈약하면서 ‘토지공개념’이란 거창한 포장을 하는 것을 찬성할 수 없음. 외국사람들이 들으면 이상한 나라라고 할 것임. 그 나라들에서는 그런 포장 없이도 부동산시장이 효율적으로 작동하고 있기 때문임.  공공임대주택도 대부분 선진국에서 20%이상이며 우리는 너무 부족함. 국가권력으로 수용한 땅 위에 임대주택 짓는 것을 반시장주의라고 할 사람은 선진시장경제에서는 별로 없을 것임. 후분양제도 마찬가지임. 최고가로 팔지 않고 최저가로 사지 않는 정부는 시장경제를 하는게 아니라 부패경제를 실천하고 있는 것임.

- 결국 선진국에서 하고 있는 방향으로 첫걸음을 떼자는 정도의 안을 제시하였음. 이렇게 하여 급한 불은 끄고, 일부지역 부동산의 거품이 꺼질 것을 기대함. 부동산시장에 투기세력이 최대한 배제되고, 실수요자와 신용있는 공급자가 지배하는 건전한 시장질서가 확립될 수 있기를 기대함. 집값과 땅값이 1인당 소득 1만5천달러 수준에 걸맞도록 하향 안정화되기를 기대함. 거품이 더 커졌다가 터져 일본처럼 10년이상 고생하는 제3의 경제위기가 오지 않기를 기원함.